A partir de 2026, proprietários que dependem da renda de aluguéis começarão a observar transformações relevantes na forma como seus rendimentos são tributados. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, determinará que a locação de imóveis não seja mais tributada somente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), mas também pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Essa alteração inaugura um novo contexto para investidores e famílias que utilizam os aluguéis como principal meio de sustento, com reflexos já perceptíveis a partir da fase de transição do sistema, programada para ocorrer entre 2026 e 2032.
Atualmente, os valores recebidos por pessoas físicas com aluguéis estão sujeitos apenas ao IRPF, cujo cálculo obedece à tabela progressiva. O contribuinte deve declarar esses rendimentos mensalmente, por meio do carnê-leão, ou anualmente, na Declaração de Ajuste Anual.
Em contraste com as empresas do ramo imobiliário, que já recolhem tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins, os locadores pessoa física não possuem essa mesma obrigação. No entanto, esse cenário de tratamento diferenciado começará a mudar a partir de 2026, com a introdução dos novos tributos previstos na Reforma.
Novos impostos instituídos pela Reforma
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu dois tributos fundamentais no modelo de IVA dual:
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Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – administrado por estados e municípios;
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Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de responsabilidade da União.
Ambos substituirão, de forma gradual, tributos atuais como ISS, PIS e Cofins, e também passarão a incidir sobre operações de locação de imóveis em situações específicas.
Quem será afetado pelas mudanças?
Conforme dispõe o artigo 251 da mesma lei, o recolhimento do IBS e da CBS será exigido de pessoas físicas que atenderem a dois requisitos de forma simultânea:
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Ter mais de três imóveis alugados;
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Auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Caso o locador ultrapasse esses limites, ainda que em até 20% dentro do mesmo exercício, estará sujeito à nova tributação.
A medida afetará especialmente pequenos investidores que mantêm imóveis como fonte de renda e famílias que complementam a renda familiar ou a aposentadoria com esses valores.
Início da cobrança e fase de transição
Ao contrário de outros aspectos da Reforma, que só entrarão em vigor plenamente em 2033, a cobrança do IBS e da CBS sobre aluguéis terá início em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.
A transição ocorrerá da seguinte forma:
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2026 e 2027: aplicação de alíquotas iniciais simbólicas do IBS e da CBS, visando adaptação de contribuintes e sistemas;
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A partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com diminuição proporcional de ISS, PIS e Cofins;
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2033: extinção total dos tributos antigos e vigência integral do IBS e da CBS.
Na prática, para pessoas físicas que hoje pagam apenas IRPF, cada etapa da transição representará um aumento efetivo na carga tributária sobre a renda de aluguéis.
Benefícios fiscais previstos para locadores
A legislação oferece alguns mecanismos para atenuar os efeitos da nova tributação:
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Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
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Abatimento social de R$ 600 por imóvel residencial, aplicado diretamente sobre a base de cálculo;
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Venda de imóveis: redução de 50% na base de cálculo para alienações;
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Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: o valor considerado para cálculo será o menor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA e o valor de referência oficial.
Embora tais instrumentos busquem equilibrar a tributação, ainda representarão um custo adicional para quem atualmente recolhe somente o IRPF.
Mudanças na venda de imóveis
Além da locação, a venda de imóveis também sofrerá alterações.
A alienação onerosa passará a ser tributada pelo IBS e CBS, com redução de 50% na base de cálculo. Esse novo encargo soma-se ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que permanecem válidos.
Ressalta-se que, para imóveis comprados até 31 de dezembro de 2026, poderá ser considerado o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial. Isso abre uma oportunidade benéfica para quem já possui patrimônio ou planeja adquiri-lo até essa data.
Para aquisições a partir de 2027, as condições serão menos favoráveis, reforçando a importância do planejamento patrimonial antecipado.
Locação por temporada: regras específicas
A LC 214/2025 definiu um tratamento distinto para a locação por temporada, caracterizada por contratos de até 90 dias.
Nessa modalidade, a operação é equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. Dessa forma, em vez da redução de 70% aplicada a locações residenciais, a temporada terá abatimento de apenas 40% da base de cálculo.
Na prática, a carga tributária efetiva será maior para imóveis destinados a aluguéis de curta duração, incluindo os ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.
Esse aspecto exige atenção redobrada de investidores que atuam nesse segmento, uma vez que a rentabilidade pode ser impactada de maneira mais significativa durante a transição.
Reflexos no mercado imobiliário
O setor imobiliário deverá sentir os efeitos já nos anos iniciais de transição. Proprietários que se enquadrarem nos novos critérios precisarão rever seus cálculos de rentabilidade, considerando que parte da receita será destinada ao pagamento de IBS e CBS.
Isso pode resultar em duas tendências: aumento nos valores dos aluguéis para repassar os custos ou diminuição do apelo desse tipo de investimento, podendo incentivar a migração de recursos para outras aplicações.
Contadores e especialistas fiscais terão um papel crucial nesse processo, orientando os contribuintes quanto ao enquadramento adequado, à projeção dos encargos tributários e a possíveis estratégias de planejamento dentro da legalidade.
Acompanhamento contábil é fundamental
A implementação dos novos tributos amplia a necessidade de suporte contábil profissional. Muitos locadores pessoas físicas, acostumados a declarar apenas o IRPF, passarão a ter obrigações acessórias relacionadas ao IBS e à CBS.
Escritórios de contabilidade serão essenciais para auxiliar no cumprimento correto das exigências e para evitar autuações. Além disso, será importante realizar projeções financeiras da transição até 2033, permitindo ao contribuinte tomar decisões estratégicas com antecedência.
Conclusão
A Reforma Tributária introduzirá mudanças significativas na tributação de aluguéis no Brasil. A partir de 2026, contribuintes com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil começarão a recolher IBS e CBS, além do IRPF.
Apesar dos redutores previstos em lei, o impacto será sentido de maneira imediata e crescente ao longo do período de transição. Para proprietários e investidores, compreender as novas regras e preparar-se com antecedência é fundamental para adaptar-se à futura realidade tributária do mercado imobiliário.
